一個貧民投資發(fā)家的八大絕招

    老田都是個普通人，在茫茫人海中絕對屬于不起眼的一類，而且比起很多上海人，他有著更多的劣勢，是一位外來的打工者。他甚至還比不上普通的大學(xué)畢業(yè)生，因為來上海闖蕩時已經(jīng)40多歲了。但就是這樣一位普通的打工老頭，近10年來卻演繹了一段不平凡的人生經(jīng)歷。老田的投資不能說是完美無缺，比如過于集中在房產(chǎn)上，目前商鋪投資比例不小，未來存在一定的變數(shù)等等。但是從總體來看，作為一個靠工資收入的投資者，能取得今天這樣的成績，的確讓許多人感到羨慕。

    比起老田，我們中的大多數(shù)人自身條件都要比他好得多，但在投資理財方面卻可能要稍遜一籌。今天，記者之所以要把這樣一個普通人的投資故事呈現(xiàn)在大家面前，就是希望從他身上得到點滴感悟。其中，有8個關(guān)鍵詞我們不得不做一番認(rèn)真解讀，因為它們是老田對記者道出的核心機密。

一、強烈欲望

    老田始終有著強烈的欲望，無論身在何處，他都有著一種強烈的沖動要去改變自己的一切，而這也成了他日后能夠獲得成功的關(guān)鍵。有人說“窮則思變”，而老田即使找到了相對比較體面的工作，但卻仍然在不斷地思考著新的變化，而這一點，則在他的投資理財上得到了充分的體現(xiàn)。一個人能夠獲得成功，能力自然是一個重要的方面，更關(guān)鍵的還在于人的欲望。做任何事，首先要看他有沒有強烈的欲望，如果沒有欲望，哪怕他再有能力也不會去做，而有強烈的欲望，他就會堅持不懈地去做，在“做”的過程中，他的能力也就提高了。老田的欲望來自于最初的“摘帽行動”，而在“摘帽”之后，他又把這變成了持久前行的動力。而這，正可能是許多普通人所缺乏的。

    （宮闕：欲望可以促使一個人有強烈的進取心，還要加上個人的恒心和定力，而把投資進行得最徹底、表現(xiàn)得最淋漓盡致非老田莫屬。對于任何一個人來說，那種改變自己的愿望都是非常重要的，這是成功之源，動力之泉，或許很少有人會取這樣的財富，但只要有這樣心態(tài)肯定會成功。）

    二、以租養(yǎng)房

    所謂以租養(yǎng)房，在這里老田把它發(fā)揮的淋漓盡致，他在每次投資買房前，先要給自己上一堂必修課——租金與貸款的換算。他先算一算投資買的房子可能獲得的出租租金，然后計算每月的還貸額，最后再根據(jù)自己的實際情況作出買與不買的決定。老田正是研究透了房產(chǎn)的出租回報率和投資收益率，才敢“先計后果”地去投資買房。也正是因為他懂得了“先計后果”，每當(dāng)他有4到5萬元存款的時候，就敢投資去買房。的確如此，在我們上海人一提及買房就搖頭的1997年，老田就敢用5萬元買了一套20多萬元的房子，除了享受了開發(fā)商無息延期付款外，還使用了為期5年的10萬元貸款。在5年時間里，他還給銀行的本息不足12萬，房屋出租收入?yún)s有13萬多元。在我們上海人大喊大叫買不起房子的上個世紀(jì)末，老田就把“以房養(yǎng)房”的投資游戲玩得團團轉(zhuǎn)了。

    一個貧民投資發(fā)家的八大絕招

    三、遞減租金

    這是一個逆向思維，別人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主動減少租金。2000年初，上海的房子滯銷，房客也少。這個時候的老田，要把一套房子租給一對即將結(jié)婚的年輕人。在談租金的時候，老田說：“你們要是長租，第一年你給1900元，第二年你給1800元，每年遞減100元，依此類推，你想住多久你就住多久?！狈孔釉阶≡奖阋?，房客當(dāng)然樂意住。

    這對小夫妻一直住到了小孩三歲才搬家。房客臨搬家的時候，不解地問他：“你為什么主動遞減租金？老田回答說：一般來說，一套房子一年能出租10個月就不錯了，我的房子是滿年滿月出租，一天空擋都沒有。我把租金讓利給房客，我還少了房客搬進搬出的麻煩呢。（宮闕：敢想別人不敢想，反向思維，一般打到一個合適的新租客要20－40天左右的周期。老田，雙雙獲利，可謂雙贏。）”房客聽罷一咋舌：聰明！

     四、居住成本

    這是一個頗值得大家考慮的問題，老田說：“現(xiàn)在上海的各大媒體都在討論買房和租房哪個更劃算問題，其實我在10年前就研究明白了這個問題。”他舉了這樣一個例子：如果你有100萬存款而沒有房子住，買房和租房哪個更劃算？你要想找出確切的答案，首先要明白當(dāng)前的房屋出租回報率和你的理財回報率。如果你想租用一套價值100萬的房子，目前的年租金大約是3.5萬元左右；如果你把100萬存款進行其它投資，其年收益為7％，當(dāng)然你租房租住劃算。如果你的投資回報率為4％以內(nèi)，你的年租房支出仍然是3.5萬元左右，當(dāng)然還是買房子劃算。老田認(rèn)為許多人不懂得核算居住成本，這其實是個人理財上的一大誤區(qū)。他說：“我之所以前些年自己有房子還去租別人的房子，就是通過核算居住成本的一種個人理財行為，這大大降低了當(dāng)時的資金壓力?！?br/>

    年輕人自制力不強,這一招很有效,值得借鑒!

    五、強迫儲蓄

    儲蓄可能人人都懂，但我們上海灘上為什么會有那么多“月光族”？就是因為沒有運用強迫儲蓄法，這是老田的一個理財心得。老田說在儲蓄上“花后再存”不如“存后再花”?！盎ê笤俅妗睂儆陔S意性儲蓄。這樣的儲蓄結(jié)果是：有了就存，沒有拉倒，存了多年，沒有多少。“存后再花”屬于強迫型儲蓄。這樣的儲蓄結(jié)果是：余額不多，少吃少喝，時間越長，存款越多。老田在上海打工10年來，每當(dāng)拿到工資后，先讓他妻子把每個月的計劃內(nèi)存款存在銀行里，把剩余的款項作為當(dāng)月的開銷費用，一兩年之后，家里就會有了一筆可觀的存款。老田投資買房的款項，大多都是這樣存出來的。

    六、控制消費

    七、節(jié)開并舉

    老田說的“節(jié)開并舉法”，就是經(jīng)濟學(xué)家常說的開源和節(jié)流，他還形象地舉例說：節(jié)流是裝錢的匣子，開源是摟錢的耙子，不怕耙子缺齒，就怕匣子掉底。

    一個貧民投資發(fā)家的八大絕招

    老田在上海10年多，為自己制定過兩次開源計劃。第一個開源計劃是用五年的時間實現(xiàn)有房有家；他實現(xiàn)了。第二個開源計劃是用五年時間擁有百萬資產(chǎn)；他做到了。在節(jié)流方面，他妻子開支有賬本，月月有統(tǒng)計，年年有總結(jié)。老田夫妻的夫唱婦隨，使他家的那兩個五年計劃都超額超時的實現(xiàn)了。的確，不論是上海人還是外地人，都應(yīng)該懂得開源和節(jié)流的重要性。我們居家過日子，如果匣子有底耙子沒齒，就會坐吃山空；如果耙子有齒匣子無底，也會勞而無功。老田的“節(jié)開”哲學(xué)，對一切創(chuàng)業(yè)者和守業(yè)者來說，都是必須遵守的一個理財法則。

    八、感情投資

    感情投資也會產(chǎn)生經(jīng)濟效益？能。老田對此深信不疑。他說一個外地人進上海，一定要學(xué)會角色轉(zhuǎn)換，只有心扎上海，才能根扎上海；只有接受上海文化，才能融入上海社會；只有學(xué)會上海人的精明，才能使自己的財智更聰明。老田舉了個例子：他在上海當(dāng)過6年房客，和上海的房東們也打了6年交道。上海房東們那種高高在上的架勢，總給房客們一種寄人籬下的感覺。老田當(dāng)上房東后，總是千方百計地和房客們交朋友，出租房里的燈呀、下水管道什么的壞了，他就主動去維修；房客們有什么自己解決不了的困難，他也挖空心思地幫助房客去解決。有投資就會有回報。每每房客在搬家之前，大都會主動為老田的出租房聯(lián)系下家。如此一來，老田和房客們連各自的中介費都省了。你瞧：誰說感情投資沒有回報？