養(yǎng)老地產(chǎn)屢遭質(zhì)疑:以養(yǎng)老名義拿地 賣了房子就撤

    中國青年報記者了解到，丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運營商DDH集團早在2012年就開始進軍中國的養(yǎng)老業(yè)。與中國近年來四處拔地而起的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目形成鮮明反差的是，這個以輸出“養(yǎng)老服務管理”見長的專業(yè)機構(gòu)，兩年來，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。

    其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國的合作伙伴卻心知肚明?！昂芏嚅_發(fā)商以養(yǎng)老的名義拿下土地，賣了房子，開發(fā)商就撤了，也沒有引入專業(yè)的養(yǎng)老服務機構(gòu)，掙完錢就走了?！鄙虾墙ㄖO計規(guī)劃公司副總兼養(yǎng)老事業(yè)部負責人蔣亞利接觸過很多想做“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)商，她判斷開放商真實目的就一個標準：是否提供后續(xù)養(yǎng)老服務。

    為了快速回籠資金、實現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項目的投資人們可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務的機構(gòu)卻并不算多。

    養(yǎng)老地產(chǎn)會員卡價格幾近翻番？

    上海的親和源項目，是全國較早打出“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項目。它的特色是，不賣房子，賣會員卡。

    會員卡分為A卡和B卡兩類。2007年剛推出時，A卡須一次性繳費50萬元，允許繼承或轉(zhuǎn)讓，入住小區(qū)后每年須根據(jù)房型大小繳納兩萬元至7萬元不等的年費；另一種是只限個人終身使用的B卡，一次性繳費額低于A卡，每年年費僅兩萬元，實際入住年限如不滿15年，余款可折算后部分退費。

    親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山告訴記者，現(xiàn)如今，A卡已能在市面上賣到118萬元，且親和源社區(qū)已“住滿”，500多戶，1200名老人。

    但一名剛剛?cè)ビH和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠沒有其自稱的那么“樂觀”。據(jù)他了解，親和源經(jīng)營7年，如今的入住率也就60%左右。

    有關(guān)入住率的問題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實，“可能70%左右。但根據(jù)國外經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)運作8年到10年，能有70%以上入住率的話，每年就能有10%以上的較穩(wěn)定收益?！?/p>

    這名合作人認為，50萬元漲到118萬元最大的可能性是開發(fā)商自我抬價的結(jié)果，“他7年前賣50萬元的會員卡，今年可能要價到118萬元，因為他還沒有住滿，開發(fā)商還可以直接賣。但如果他的會員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個價格售出了，因為它暫時還沒有稀缺性。”

    這名合作人介紹，決定一個養(yǎng)老社區(qū)是否值得投資、是否能獲得長期穩(wěn)定回報的最關(guān)鍵因素就是“入住率”。而現(xiàn)實是，很多養(yǎng)老社區(qū)的入住率距離能實現(xiàn)盈利的70%還很遠。

    保利、萬科、綠地等大型房企也在養(yǎng)老項目上遭遇尷尬。2013年10月，在開業(yè)僅一年多后，保利和熹會悄然改變了此前針對“活力型”老人的運營模式，轉(zhuǎn)而把服務對象改變?yōu)閯傂韪鼮橥⒌摹笆е鞘堋崩先恕?/p>

    值得一提的是，其此前主要針對活力型老人的項目設計入駐率還不到20%。

    賣房子還是賣服務

    提起“養(yǎng)老地產(chǎn)”，只要對此稍有了解的人，無一例外都會想起北京順義區(qū)的東方太陽城。與現(xiàn)在大多數(shù)會員制、租住制的養(yǎng)老社區(qū)不同，太陽城的特色是“賣房子”。

    北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者，正是因為“賣房子”，太陽城才能在養(yǎng)老行業(yè)方興未艾的當下收獲令業(yè)內(nèi)羨慕的100%入住率。

    “中國老人最喜歡的養(yǎng)老方式是，既能給自己養(yǎng)老，又能留一套房子給子女?！敝禅P泊介紹，太陽城項目中的70%作為住宅出售，30%為開發(fā)商自持，以養(yǎng)老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽城自有物業(yè)提供養(yǎng)老服務。

    據(jù)稱，太陽城養(yǎng)老公寓項目已經(jīng)入住700多人，最近連續(xù)3年實現(xiàn)盈利，并向相關(guān)部門繳納所得稅。

    但在上海棲城規(guī)劃設計公司的蔣亞利看來，太陽城多少有些“打擦邊球”的意思?！按嬖谝责B(yǎng)老的名義拿地，然后賣公寓、賣別墅掙錢的嫌疑。”蔣亞利說，有的開發(fā)商以養(yǎng)老的名義賣完房子就撤出樓盤，最多在小區(qū)里搞一個養(yǎng)老大學、養(yǎng)老俱樂部就完事兒，這并不是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)，“北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)口子特別難開，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開發(fā)商自稱在搞養(yǎng)老地產(chǎn)項目?！?/p>

    對此，朱鳳泊解釋，北京太陽城項目在拿地時是以高價購買的“別墅用地”，不存在以養(yǎng)老的名義圈地的行為?！拔沂悄米≌玫卦谧鲳B(yǎng)老項目，只是單純看好未來養(yǎng)老市場這一塊，練練手而已。”朱鳳泊說。

    他透露，因為投資人咨詢眾多，下一步，太陽城養(yǎng)老公寓板塊也將被拿出來與一名投資者合作。根據(jù)投資人的建議，公寓或?qū)⒃诎丛伦庾≈?，另外收取一定?shù)額的“保證金”。

    “我們不是會員費而是保證金，‘保證金’是肯定會退給客戶的，‘會員費’從法律上講，是可以不退的?！备鶕?jù)朱鳳泊對市場的判斷，“保證金”制度比“會員費”制度更能招攬顧客，“這樣客戶保證能退到錢，我們也能用這些流動資金做些中短期投資以補貼養(yǎng)老公寓的運營開銷?！?/p>

    “拿地”是關(guān)鍵

    上海親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山近期注意到，過去民政部門還給養(yǎng)老社區(qū)按養(yǎng)老床位給補貼，現(xiàn)在已經(jīng)不提這個了。

    取而代之的是“社會化養(yǎng)老”。華山認為，政府的意思是，對于680萬名“三無”老人由政府兜底，而全國兩億老人中剩下的部分，則由市場來解決他們的養(yǎng)老問題。

    李克強總理在去年8月的國務院常務會議中也將社會力量列為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。

    一個有趣的現(xiàn)象是，與中央高層鼓勵社會力量參與養(yǎng)老不同的是，地方政府對于社會力量參與養(yǎng)老，尤其是“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一塊卻都“不愿多談”。記者嘗試聯(lián)系上海、蘇州兩地的政府相關(guān)部門負責人，聽說要談“養(yǎng)老地產(chǎn)”，對方都委婉地拒絕接受采訪。蘇州一家正在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的國企，也對此話題諱莫如深。

    關(guān)鍵問題就在“土地”上。記者了解到，根據(jù)《劃撥用地目錄》，老年人社會福利設施用地屬于“非營利性社會福利設施用地”，可以以劃撥方式取得。

    一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這塊土地，無論政府是否“劃撥”給申請人，都不太好談，“不劃撥，他說你的城市規(guī)劃里壓根兒就沒有規(guī)劃養(yǎng)老用地；劃撥了，他開發(fā)一陣子后，改成賣房了，政府又該被問責了?！?/p>

    記者查詢上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上海自2012年至今，僅閔行、長寧兩區(qū)掛出過專用于養(yǎng)老的地塊，閔行地塊約6公頃、長寧地塊約0.3公頃。

    親和源的投資方之一、溫州商人周星增曾在接受媒體采訪時轉(zhuǎn)述區(qū)里一名官員的話稱，“不是我不給面子，我任期3年，需要拿出政績；土地批給房地產(chǎn)商，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成好處都看不到?！?/p>

    一邊是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的政府官員不愿批養(yǎng)老地塊，另一邊，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的政府官員“亂批”養(yǎng)老地產(chǎn)項目在社會上造成壞影響。

    全國政協(xié)委員、民建中央常委錢學明對開放商借養(yǎng)老名義低價獲得劃撥用地的行為就曾表示過不滿。他認   為，這種現(xiàn)象造成的一個結(jié)果是，政府不敢再把土地批給私人房企，為圖“放心”只敢把地批給國企做養(yǎng)老，“這樣又不是充分的市場競爭模式了?！?/p>

    社區(qū)養(yǎng)老或成未來政府和市場的折衷選擇

    錢學明在對多地養(yǎng)老行業(yè)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，政府或許可以從另一個角度鼓勵發(fā)展養(yǎng)老行業(yè)。

    “做專門的養(yǎng)老社區(qū)不現(xiàn)實，可以考慮在成熟社區(qū)里劃定一塊養(yǎng)老用地?！卞X學明建議，未來在土地拍賣過程中，政府可以規(guī)定其中的一部分地皮專用于養(yǎng)老，開發(fā)商可以自主運營這塊土地，也可以通過招標形式引入專業(yè)的養(yǎng)老服務機構(gòu)，“如果覺得這個市場好，開發(fā)商完全可以自己做，覺得不好，你就把地租給專業(yè)的養(yǎng)老服務機構(gòu)，讓別人來做。”

    錢學明說，從目前投資界對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱衷度來看，社區(qū)養(yǎng)老未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    保利和熹會就是開發(fā)商主動劃地做養(yǎng)老的一個典型案例?！昂挽鋾崩淆g公寓由保利西山林語小區(qū)內(nèi)的酒店改造而成，專為失能老人提供有償服務。

    保利地產(chǎn)相關(guān)負責人透露，“和熹會”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來將向全國推廣。而類似“和熹會”的養(yǎng)老機構(gòu)未來10年可能會建50個，保利布局的每個城市可能都會建一個甚至兩個。

    而在老年人持有公寓方面，公司建設的項目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個城市有五六個項目會持有老年性公寓。保利地產(chǎn)集團董事長宋廣菊說，對已建成的社區(qū)將投入5億元至10億元，進行適老化改造。

    “目前來看，就算你政府不給劃撥優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，開放商們也會瞄準其中的盈利點，主動建設養(yǎng)老設施?！卞X學明認為，已有社區(qū)適老化改造和新建社區(qū)強制騰出養(yǎng)老地塊將是未來社會化養(yǎng)老的大方向。

    除保利外，與萬科合作密切的建筑設計師蔣亞利向記者透露，萬科方面也在著力從“養(yǎng)老”角度提升其物業(yè)服務能力，“萬科現(xiàn)在的口號就是做物業(yè)服務，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務已經(jīng)沒有競爭力了，未來，養(yǎng)老服務將是他們發(fā)展的一個重點?！?/p>

    但一名長期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的上海投資人告訴記者，無論是保利還是萬科，其參與“養(yǎng)老”的目的其實都是“賣房”。

    “投資界最關(guān)注的倒不是養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式，這些花樣其實都是噱頭，我們看中的是土地價值?！边@名投資人分析，一家能以養(yǎng)老劃撥用地價格拿地開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，一定比一家以市場價格拿地的養(yǎng)老社區(qū)更受投資人親睞，“誰會那么傻，市場價格拿的地，把它當作養(yǎng)老社區(qū)來運作？純粹是噱頭?！?/p>

    這名投資人說，“賣房”所得的利潤以及資金回收的效率要遠高于“賣養(yǎng)老服務”，“拿養(yǎng)老的地賣房，據(jù)我所知，是可以操作的。就看誰有本事操作了?！?/p>