險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)入住門檻高達(dá)400萬 工薪層被擋在門外

    投保人主要來自投資界、藝術(shù)界、學(xué)術(shù)界和商界，工薪階層投保的案例并不多見，高保費(fèi)門檻將絕大多數(shù)工薪階層擋在了養(yǎng)老社區(qū)的門外

    某險(xiǎn)企4月24日將發(fā)售一款養(yǎng)老社區(qū)掛鉤產(chǎn)品，初步規(guī)定客戶購買該掛鉤產(chǎn)品之后總繳保費(fèi)達(dá)400萬元以上的，可獲得該險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)不限時(shí)居住資格。

    記者統(tǒng)計(jì)，截至2013年年末共有超過10家險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，超過24家險(xiǎn)企涉足投資性房地產(chǎn)，超過85家地產(chǎn)商參與了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。

    全國老齡工作委員會(huì)辦公室研究院秘書長(zhǎng)張磊告訴記者，一方面各機(jī)構(gòu)紛紛涌入養(yǎng)老地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)形成搶食養(yǎng) 老高端客戶的態(tài)勢(shì)；另一方面，中國的高端客戶人群有限，并非所有高端人群都會(huì)住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)，即使短期有大批客戶入住，但長(zhǎng)期來看，入住率、目標(biāo)客戶數(shù)量依然會(huì)遇到瓶頸。

    每年僅能住1個(gè)月

    記者了解，上述險(xiǎn)企將要推出的這款養(yǎng)老社區(qū)掛鉤產(chǎn)品，達(dá)到一定的保費(fèi)額度之后才有資格入住養(yǎng)老社區(qū)。比如，客戶所交總保費(fèi)到達(dá)100萬元，只能保證5年內(nèi)每年可入住1個(gè)月；總保費(fèi)200萬元以上的，保證10年內(nèi)每年可入住1個(gè)月；總繳保費(fèi)達(dá)400萬元以上的，可獲得該險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)不限時(shí)居住權(quán)。此外，要想享受養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)的最低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大約是每年繳保費(fèi)5萬元、累計(jì)10年期繳50萬元。

    預(yù)售該款產(chǎn)品的銷售人員告訴記者，“這款產(chǎn)品已經(jīng)開始在全國各地路演，目前已經(jīng)有800多名客戶預(yù)訂了該掛鉤產(chǎn)品，預(yù)訂之后可在全國16個(gè)省市自由選擇入住?！?/p>

     記者發(fā)現(xiàn)該險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的繳費(fèi)模式類似泰康人壽(微博)，泰康人壽需繳納200萬元保費(fèi)作為入住門檻。而根據(jù)上述險(xiǎn)企銷售人員的介紹，目前與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的產(chǎn)品起價(jià)不等，投保人至少需要一次或多次繳納不少于400萬元的保費(fèi)，才可以在達(dá)到法定退休年齡時(shí)獲得不限時(shí)入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。產(chǎn)品到期后按年返還養(yǎng)老金直至身故。同時(shí)，如果入住的投保人低于養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)際容納量，投保人已經(jīng)達(dá)到退休年齡的直系親屬可以優(yōu)先入住。

    但交了400萬元不代表就不需要交納其他費(fèi)用。根據(jù)合同條款，購買保險(xiǎn)只是取得了入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，相當(dāng)于免除了未來入住的房屋租金，而物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等仍需要入住后再進(jìn)行繳納。

     和上述險(xiǎn)企以及泰康人壽相比，合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)的入住資格則顯得較為靈活。合眾方面人士介紹，老人可通過兩種方式入住合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)。一是即期客戶入住，醫(yī)療保障金5萬元起步，每床或每套起步租金800元，服務(wù)費(fèi)1200元/人起步，兩人一同入住則1000元/人起步。每人伙食包月900元。換言之，每人除一次性繳納5萬元后，(如兩人合住)每月至少還需繳納2700元。二是通過購買保險(xiǎn)入住，目前主要有兩種產(chǎn)品。其中一款，每年交3萬元，十年期，70歲后可以入住10年；另一款產(chǎn)品，每年交5萬元左右，交10年，70歲后可以住終身。

    需高端客戶來支撐

    張磊表示，各險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)核心目的是高端客戶的再次開發(fā)，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司積累了一批高端客戶，所以做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)。

    在泰康人壽公布的幾位購買了相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的客戶中，投保人主要來自投資界、藝術(shù)界、學(xué)術(shù)界和商界。但工薪階層投保的案例并不多見，高保費(fèi)門檻將絕大多數(shù)工薪階層擋在了養(yǎng)老社區(qū)的門外。

    從全國來看，目前絕大多數(shù)的老人是根本住不起這些養(yǎng)老社區(qū)的，中國的老人不同于美國的老人，中國的多數(shù)老人并沒有獨(dú)立的資產(chǎn)，一大部分老人將多年的積蓄拿出來給子女買房了，根本沒有錢去住高端養(yǎng)老社區(qū)。

    張磊告訴記者，從傳統(tǒng)觀念上來說，不少老人不愿意在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)頤養(yǎng)天年；子孫滿堂帶來的情感需求是養(yǎng)老社區(qū)所無法提供的。將老人送進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)，老人會(huì)感覺是“子女不要自己了”，這也是為什么現(xiàn)在市中心的養(yǎng)老院爆滿排隊(duì)，而郊區(qū)養(yǎng)老院卻入住率不足50%、面臨虧損的原因。

    盡管目前美國經(jīng)營已成熟的養(yǎng)老社區(qū)的入住率能達(dá)到95%以上，但中國的養(yǎng)老社區(qū)畢竟仍處于起步階段，高端養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)率和入住率并沒有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。保險(xiǎn)公司如此大手筆的投資，還必須面對(duì)土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。一旦沒有足夠的高端客戶來支撐，保險(xiǎn)公司將面臨保費(fèi)收不上來，卻還要維持養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營開支的尷尬局面。

    盡管如此，險(xiǎn)企并沒有停止投資養(yǎng)老地產(chǎn)的腳步，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2013年年末共有超過10家險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，超過24家險(xiǎn)企涉足投資性房地產(chǎn)，超過85家地產(chǎn)商參與了養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

    今年4月份以來，生命人壽、前海人壽先后在深圳高價(jià)拿地，泰康人壽目前也已完成北上廣三大一線城市的總體布局。根據(jù)泰康人壽的投資計(jì)劃，未來泰康擬將占自己公司總資產(chǎn)10%-20%的部分投入到養(yǎng)老社區(qū)之中。此外，合眾人壽、太平人壽也在紛紛在二三線城市大肆擴(kuò)張。